Overdrachtsbelastingtarief bij verkrijging kavels met woningdelen 

De casus

Een projectontwikkelaar ontwikkelt een plan waarbij acht woningen worden gerealiseerd op een door haar gekocht perceel met een woning. De woning wordt daartoe gesloopt en belanghebbende koopt twee van deze kavels. Op de nieuwe kavel 1 stond circa 55% (oppervlakte) van die oude woning en op kavel 2 minder dan 1% ervan, plus een verhard terras. Belanghebbende meent dat hij op beide kavels een ‘woning’ heeft verkregen, omdat de kavels voor bewoning bestemd zijn en dat dit niet anders wordt door het opdelen van het perceel in kavels.

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt in deze zaak dat de kavels die belanghebbende heeft verkregen niet kunnen worden aangemerkt als woning, omdat de aard van de kavels – individueel beoordeeld – niet kunnen zijn bestemd voor bewoning. Belanghebbende gaat in cassatie.

Conclusie van de A-G

De A-G merkt op dat de visie van belanghebbende incorrect is; bij de vraag of het om een woning gaat, is de nagestreefde bestemming niet doorslaggevend. Beslissend is of de woning feitelijk kan worden bewoond of geschikt is voor bewoning.

Voor de vraag of er sprake is van een woning acht de A-G van belang dat op kavel 2 slechts een buitenmuur (minder dan 1% van de oude woning) en een verhard terras stond. De muur en het terras behoren daarom volgens de A-G bij de rest van de woning die op kavel 1 stond (door natrekking). Dit heeft als gevolg dat voor de verkrijging van kavel 1 het woningtarief van 2% geldt. Bij kavel 2 wordt slechts bouwgrond verkregen, waardoor voor kavel 2 volgens de A-G het algemene overdrachtsbelastingtarief van (destijds) 6% geldt (tegenwoordig 10,4%). Het is nu aan de Hoge Raad om te oordelen of zij aansluit bij de conclusie van de A-G.

Belang voor de praktijk

Als kavel 2 als bouwgrond gezien moet worden, zou de levering daarvan eigenlijk belast zijn met btw, en de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Blijkbaar is dit geen onderdeel van de rechtsstrijd in de voorliggende casus.

Verder is van belang om op te merken dat onder de huidige wetgeving kavel 1 niet onder het 2%-tarief zou vallen, omdat er geen sprake is van een woning waarin de verkrijger als hoofdverblijf gaat wonen. De oude woning wordt immers gesloopt. Onder de huidige wetgeving zou er over de verkrijging van kavel 1 dus 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wilt u weten wat dit voor u betekent? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op