Achtergrond
Het verhuren van onroerende zaken is als hoofdregel vrijgesteld van btw. Dit betekent dat de verhuurder de btw op kosten (zoals bijvoorbeeld verbouwings- of renovatiekosten) niet kan terugvragen. In sommige gevallen is de verhuur van onroerende zaken echter wel belast met btw, zoals bij short stay verhuur. In die gevallen kan de verhuurder de btw op kosten wel terugvragen.
Zeer ingrijpende renovaties kunnen leiden tot het ontstaan van een nieuwe onroerende zaak. Zie in dat kader ook dit artikel. In dat geval geldt voor het recht op btw-aftrek een herzieningstermijn van negen jaar na het boekjaar waarin de eerste ingebruikname plaatsvindt.
Vaak zullen renovaties echter niet leiden tot nieuw vervaardigde onroerende zaken voor btw-doeleinden. In dat geval is het recht op btw-aftrek definitief na het boekjaar van eerste ingebruikname. Hier wordt in de praktijk soms gebruik van gemaakt door een woning die is gerenoveerd zonder dat nieuw vervaardigd vastgoed is ontstaan eerst voor een korte periode (tot het einde van het boekjaar) te gebruiken voor btw-belaste verhuur zoals short stay, en de woning daarna langdurend btw-vrijgesteld aan particulieren te verhuren. Vanwege het ontbreken van een meerjarige herzieningstermijn kan de verhuurder de btw op de renovatiekosten dan volledig aftrekken. De Nederlandse btw-wetgeving biedt immers geen mogelijkheid om de volledig in aftrek gebrachte btw te corrigeren in de jaren na de ingebruikname.
Inhoud
Het Ministerie van Financiën vindt deze praktijk ongewenst, en stelt daarom voor om de bestaande herzieningstermijn voor btw-aftrek (die al geldt voor investeringsgoederen zoals laptops en gebouwen) uit te breiden naar diensten aan onroerende zaken ter waarde van ten minste € 30.000, zoals renovaties en groot onderhoud. Ondernemers zullen de initiële btw-aftrek moeten bijhouden gedurende vier jaar na het jaar waarin de renovatie of het onderhoud is opgeleverd. Op deze manier wordt de in aftrek gebrachte btw op deze kosten gedurende een langere periode gevolgd en kan deze eventueel worden herzien wanneer binnen de herzieningsperiode wordt overgeschakeld van btw-belaste naar btw-vrijgestelde verhuur. De voorgestelde wijziging maakt btw-besparende structuren met short-stay verhuur minder aantrekkelijk. Om de volledige btw-aftrek nog mogelijk te maken, moet de btw-belaste short-stay verhuur minimaal 4 jaar langer plaatsvinden dan onder de huidige wetgeving.
Praktische vragen
Een eerder voorstel voor btw-herziening op ‘kostbare diensten’ in 2017 werd bekritiseerd vanwege complexiteit en brede toepassingsgebied, wat tot deze meer gerichte maatregel heeft geleid. Ook onder deze voorgestelde maatregel doemen er diverse vragen op. Hoe moet de grens van € 30.000 worden bepaald? Wat als de investeringen worden gedaan in meerdere jaren en bij meerdere dienstverrichters worden ingekocht?
Hoe nu verder?
Er wordt een overgangsperiode voorgesteld, waarbij de maatregel op 1 januari 2026 van kracht wordt. De verwachting is dat deze wetswijziging onderdeel wordt van het Belastingplan 2025, dat tijdens Prinsjesdag 2024 wordt gepresenteerd. Op dat moment komt er hopelijk ook meer duidelijkheid over de praktische vragen die de wetswijziging opwerpt.
Meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.
