Is de verkoop van een verhuurd appartementencomplex een overgang van een onderneming? 

De casus

In deze zaak werd een volledig verhuurd appartementencomplex verkocht aan een partij die de bestaande verhuuractiviteiten zou voortzetten. De verkoper exploiteerde het complex door middel van vrijgestelde verhuur van woonruimte en droeg bij de verkoop kort nadien zowel het gebouw als de lopende huurovereenkomsten over. De kernvraag is of deze overdracht kan worden gekwalificeerd als overdracht van een onderneming die door de koper duurzaam kan worden voortgezet. Omdat het Hof van Justitie EU nog niet eerder specifiek heeft geoordeeld over verhuurd vastgoed in het kader van de overgang van een algemeenheid van goederen, acht de Hoge Raad het noodzakelijk om hierover duidelijkheid te vragen bij het Hof van Justitie EU.

Prejudiciële vragen

Het meest ingrijpende punt van het arrest is dat de Hoge Raad allereerst stelt dat de Nederlandse btw-wetgeving niet helemaal in overeenstemming is met de Europese Btw-richtlijn. Volgens de Btw-richtlijn is de levering van goederen die uitsluitend voor btw-vrijgestelde prestaties zijn gebruikt, btw-vrijgesteld. In de Nederlandse btw-wetgeving is deze vrijstelling enkel geïmplementeerd voor de levering van roerende goederen. Deze constatering kan grote gevolgen hebben voor de belastingheffing bij projectontwikkeling. Zo kunnen projectontwikkelaars vermoedelijk (met een rechtstreeks beroep op de btw-richtlijn) deze vrijstelling toepassen op dergelijke casussen, terwijl de koper van het verhuurde appartementencomplex (met een beroep op de tekst van de Nederlandse wet) nog steeds de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting kan toepassen. De wetgever zal zich ongetwijfeld beraden om in actie te komen.

De prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie EU komen vrij vertaald neer op de vraag of sprake kan zijn van de overgang van een algemeenheid van goederen als de levering van de goederen op zichzelf al btw-vrijgesteld zou zijn (ofwel omdat het een ‘oude’ onroerende zaak is, ofwel omdat de hiervoor genoemde vrijstelling voor de levering van uitsluitend btw-vrijgesteld gebruikte goederen van toepassing is).
Voorts is de vraag of enkel de feitelijke verhuur voorafgaand aan de verkoop van belang is, of dat ook moet worden gekeken naar de intentie van de verkoper (intentie om duurzaam zelf te verhuren of dat de verhuur uitsluitend is begonnen om de verkoop te bevorderen).

Relevantie voor de praktijk

De uitkomst van deze procedure (en de daaruit eventuele voortvloeiende wetswijzigingen) kan grote gevolgen hebben voor vastgoedtransacties waarbij verhuurd onroerend goed wordt overgedragen. Wanneer het Hof van Justitie EU oordeelt dat de overdracht van een verhuurd appartementencomplex kwalificeert als een overgang van een algemeenheid van goederen, zou in dergelijke situaties geen btw verschuldigd zijn over de levering. Mocht het Hof van Justitie EU negatief oordelen, dan kunnen ontwikkelaars vermoedelijk met een rechtstreeks beroep op de btw-richtlijn de btw-vrijstelling toepassen op dergelijke situaties. Totdat het Hof duidelijkheid biedt, is het voor de praktijk van belang om transacties zorgvuldig te analyseren en waar nodig rekening te houden met beide mogelijke uitkomsten.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: info@vanoers.nl.

Neem contact op