Wetsvoorstel
Binnen de huidige wetgeving is het mogelijk om nieuw gerealiseerd onroerend goed over te dragen via aandelentransacties zonder dat btw en overdrachtsbelasting is verschuldigd. Het wetsvoorstel heeft als doel om dit, in bepaalde situaties, te bestrijden door de samenloopvrijstelling te wijzigen als gevolg waarvan de verkrijging van nieuw onroerend goed via aandelen niet langer is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Wijzigingen
De reacties op de internetconsultatie hebben geleid tot aanpassing van het conceptwetsvoorstel. Hieronder zetten wij de belangrijkste wijzigingen op een rij.
Uitzondering nieuw onroerend goed bestemd voor btw-belast gebruik
Om overkill te voorkomen wordt de samenloopvrijstelling niet uitgesloten ten aanzien van vastgoedaandelentransacties met onroerend goed dat gedurende twee jaar na verkrijging voor 90% of meer is gebruikt voor activiteiten waarover btw verschuldigd is. In dergelijke situaties is namelijk geen sprake van een belastingbesparende constructie en blijft de samenloopvrijstelling van toepassing.
Het wetsvoorstel heeft dus wel gevolgen voor situaties waarin nieuw onroerend goed voor meer dan 10% btw-vrijgesteld wordt gebruikt, zoals bij nieuwbouw van huurwoningen of zorgvastgoed.
Overdrachtsbelastingtarief
Het overdrachtsbelastingtarief bij vastgoedaandelentransacties wordt maximaal 4% (in plaats van het algemene tarief van 10,4%) waardoor de samengestelde belastingdruk (btw en overdrachtsbelasting) uitkomt op ongeveer 21%. Dit komt overeen met het 21% btw-tarief die drukt bij de overdracht van nieuw onroerend goed via de ‘stenen’.
Overgangsrecht
Voor lopende projecten wordt overgangsrecht ingevoerd dat geldt voor projecten waar vóór de indieningsdatum van het wetsvoorstel een intentieverklaring is ondertekend. Het wetsvoorstel is op die situaties dus niet van toepassing.
Let wel, op verkrijgingen na 1 januari 2030 is het overgangsrecht niet meer van toepassing om een voortdurende werking van het overgangsrecht te voorkomen.
Vervolg
Het wetsvoorstel wordt momenteel verder uitgewerkt en maakt onderdeel uit van het Belastingplan 2024. In dat kader zal het nieuwe wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 bij de Tweede Kamer worden ingediend. De voorgenomen inwerkingtreding van het wetsvoorstel is gewijzigd van 1 januari 2024 naar 1 januari 2025.
Meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.
