Het besluit onroerende zaken
Het besluit onroerende zaken (hierna: ‘het vastgoedbesluit’) gaat in op de heffing van btw in Nederland bij de levering van onroerende zaken, de op onroerende zaken gevestigde rechten en de verhuur van onroerende zaken. Het vastgoedbesluit is een handig hulpmiddel bij het beoordelen van de btw- (en overdrachtsbelasting) gevolgen bij vastgoed, omdat de Staatssecretaris over diverse onderwerpen zijn mening geeft. Ook komen voor specifieke situaties concrete goedkeuringen terug.
Tot en met 31 december 2023 kan een beroep worden gedaan op het vastgoedbesluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M (Stcrt. 2013, 26851). Met ingang van 1 januari 2024 treedt het geactualiseerde vastgoedbesluit van 12 december 2023, nr. 2023-26908 (Strcrt. 2023, 31602) in werking.
Waar hebben de wijzigingen betrekking op?
Het geactualiseerde vastgoedbesluit bevat een veelvoud wijzigingen die in de aanhef van het vastgoedbesluit worden opgesomd. Deze wijzigingen zijn doorgevoerd naar aanleiding van (nieuwe) jurisprudentie, gewijzigde regelgeving en beleidsmatige wijzigingen. Hierna behandelen wij de twee meest in het oog springende wijzigingen.
Optie btw-belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. De verhuurder en de huurder kunnen gezamenlijk kiezen (opteren) voor belaste verhuur als de huurder de belasting voor 90% of meer in aftrek kan brengen. Voor sommige branches is 70%-aftrek voldoende. De keuze kan worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst moet dan aan een aantal formele voorwaarden voldoen.
Situatie tot en met 31 december 2023
Het komt in praktijk voor dat partijen onbedoeld geen verzoek hebben gedaan om toepassing van de optie voor belaste verhuur of de keuze voor toepassing van de optie niet (correct) is vastgelegd in de huurovereenkomst. In dat geval is geen sprake meer van btw-belaste, maar btw-vrijgestelde verhuur. Onze ervaring is dat dit in praktijk een behoorlijke financiële impact kan hebben, bijvoorbeeld omdat de verhuurder alle eerder in aftrek gebrachte btw van het pand (bijv. op aanschaf, onderhoud en verbetering) moet gaan corrigeren.
Situatie met ingang van 1 januari 2024
De staatssecretaris acht het voorgaande ongewenst en komt daarom met een tweetal tegemoetkomingen die voor de praktijk erg welkom zijn. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een tweetal situaties.
1. Er is gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw-belaste verhuur
Deze goedkeuring ziet op de situatie dat in de eerder overeengekomen huurovereenkomst niet is voldaan aan de formele voorwaarden voor btw-belaste verhuur, maar partijen wel hebben gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw-belaste verhuur.
De staatssecretaris keurt in deze situatie goed dat met terugwerkende kracht alsnog rechtsgeldig kan worden gekozen voor btw-belaste verhuur. Dit onder de voorwaarden dat voor de gehele huurperiode:
- De huurder de btw voor 90% (dan wel 70% voor sommige branches) of meer in aftrek kan brengen en
- Partijen altijd hebben gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw-belaste verhuur. Dat wil zeggen dat btw is berekend en op de factuur is vermeld en dat partijen daarmee de gevolgen aanvaarden die wet- en regelgeving verbindt aan de optie voor belaste verhuur. De instemming van partijen moet blijken uit de feiten en omstandigheden.
2. Er is niet gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen voor btw-belaste verhuur
Deze goedkeuring ziet op de situatie dat nog niet is gehandeld alsof is gekozen voor btw-belaste verhuur. Er is bijvoorbeeld nog geen btw in rekening gebracht aan huurder. In dat geval keurt de staatssecretaris goed dat alsnog sprake is van btw-belaste verhuur als partijen alsnog (correct) voor btw-belaste verhuur kiezen. Dit bijvoorbeeld door de huurovereenkomst aan te passen. De optie btw-belaste verhuur heeft in deze situatie maximaal drie maanden terugwerkende kracht.
Btw en servicekosten
Bij de verhuur van onroerende zaken brengt de verhuurder in bepaalde gevallen kosten voor nutsvoorzieningen of servicekosten (hierna: servicekosten) aan de huurder in rekening. Hierbij gaat het om bedragen die de verhuurder aan de huurder berekent voor door of namens/in opdracht van de verhuurder te verzorgen aanvullende leveringen en diensten, zoals bijvoorbeeld de levering van gas, water, elektriciteit en schoonmaakwerkzaamheden. Servicekosten kunnen in de huur zijn verdisconteerd of los van de huur in rekening worden gebracht.
Voor de btw-heffing komt de vraag aan de orde welk btw-regime voor deze kosten geldt. Er dient dan te worden beoordeeld of de prestaties waarvoor de servicekosten in rekening worden gebracht afzonderlijke prestaties vormen of bijkomende prestaties die het btw-regime van de verhuurdienst volgen.
Situatie tot en met 31 december 2023
Het voormalige vastgoedbesluit geeft aanknopingspunten voor de btw-behandeling van servicekosten zoals gefactureerd in de zakelijke vastgoedbranche (kantoren, winkels e.d.) en aan huurders van woningen.
De servicekosten in rekening gebracht in de zakelijke vastgoedbranche hebben veelal betrekking hebben op van de huur apart in aanmerking te nemen prestaties. Deze servicekosten moeten voor de btw-heffing daarom op hun eigen merites worden beoordeeld en zullen daarom veelal belast zijn met btw.
De servicekosten die aan huurders van woningen in rekening worden gebracht hebben meestal betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de (btw-vrijgestelde) verhuurdienst.
Situatie met ingang van 1 januari 2024
Niet meer doorslaggevend is of de servicekosten worden gefactureerd in de zakelijke vastgoedbranche of aan huurders van woningen.
Bij de beoordeling of de leveringen en diensten als afzonderlijke prestaties kwalificeren (naast de verhuurdienst) of als bijkomende prestaties bij de verhuurdienst, kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing vormen. Er is sprake van een van de verhuur te onderscheiden prestatie als de huurder vrij is in zijn keuze van dienstverrichter/leverancier. Om verhuurders gelegenheid te geven met het bovenstaande rekening te houden, mag op basis van overgangsrecht het oorspronkelijke beleid nog tot 1 januari 2025 worden toegepast.
Tot slot
Naast het nieuwe beleid voor het kiezen voor btw-belaste verhuur en de facturatie van servicekosten, zijn er nog vele andere interessante wijzingen/aanvullingen in het vastgoedbesluit waar we in dit artikel niet bij stil hebben gestaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
- De btw-behandeling van klinkerbestrating. Dit is volgens het vastgoedbesluit een gebouw als deze onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven, en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting. Ook klinkerbestrating met een fundering die in asfalt is gelegd kwalificeert als een gebouw.
- De btw-behandeling van de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen bij de verhuur van een woning. Dit is volgens het vastgoedbesluit een bijkomende prestatie die – net als de verhuur van de woning – btw-vrijgesteld is.
- De btw-behandeling van (in wezen) nieuwbouw. In het vastgoedbesluit is de recente jurisprudentie verwerkt dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, er toe kunnen leiden dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor voor de btw in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
Meer informatie
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel en/of vragen over een specifieke situatie met betrekking tot onroerend goed? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.
