Tarief overdrachtsbelasting en woningstatus 

Woningstatus

Om voor de overdrachtsbelasting het tarief vast te stellen, moet ten eerste bepaald worden of het pand kwalificeert als “woning” voor de overdrachtsbelasting. Hiervoor moet  worden gekeken naar de toets zoals deze eerder door de Hoge Raad is geformuleerd. Hierbij zijn de volgende punten van belang:

• Het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd;
• Indien dat doel bewoning is geweest, moet worden gekeken naar eventuele verbouwingen waardoor het geschikt is gemaakt voor ander gebruik dan bewoning;
• Is van dergelijke verbouwingen sprake geweest, dan moet worden gekeken of niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken;
• Als slechts beperkte aanpassingen nodig zijn, wordt het pand geacht zijn aard van woning te hebben behouden.

Recente publicaties

Recent is door het Hof respectievelijk de Rechtbank uitspraak gedaan waarin de hierboven genoemde “beperkte aanpassingen” ter discussie stonden. Daarnaast heeft A-G Wattel een conclusie gepubliceerd met betrekking tot het woningbegrip. Tot slot is er door de Rechtbank uitspraak gedaan in een zaak over de gevolgen van sloop en wederopbouw voor op de woningstatus.

In de eerste zaak gaat het om een pand dat oorspronkelijk als woning is gebouwd en later, met vergunning, is verbouwd tot kantoorgebouw. Het gebouw is voorzien van centrale verwarming, een dubbele douchecel en dubbel toilet op de begane grond. Verder zijn er een gedeeltelijk openliggend systeemplafond, onderdelen van een ontkoppeld luchtbehandelingssysteem en bijbehorende gaten in de muren aanwezig. Het Hof oordeelt dat voor het opnieuw geschikt maken voor bewoning slechts nodig is dat de gaten in de muren worden gedicht en het systeemplafond wordt gesloten. Daarmee is het pand opnieuw geschikt voor bewoning.

Uit de tweede zaak blijkt dat een schuurgedeelte van een langgevelboerderij niet naar zijn aard tot woning is bestemd wanneer voorafgaand aan de overdracht slechts voorbereidingen zijn getroffen voor de verbouwing. De aanwezigheid van een gegoten betonvloer en nutsvoorzieningen is niet voldoende om te kunnen stellen dat naar zijn aard al sprake is van een woning.

In de derde casus gaat het om een monumentaal grachtenpand dat eerder dienstdeed als bank en later als hoofdkantoor van een concern. Volgens A-G Wattel is een terugkeer naar de aard van ‘woning’ alleen mogelijk door ingrijpende aanpassingen, omdat het pand door eerdere verbouwing naar zijn aard een kantoor is geworden. een aardwijziging sluit volgens de A-G juist uit dat met beperkte aanpassingen kan worden teruggekeerd; de aard wijzigt immers pas door ingrijpende, niet-beperkte, aanpassingen.

In de laatste uitspraak gaat het om de overdracht van een woning die na aankoop wordt gesloopt en herbouwd. Dat op het moment van overdracht sprake was van een (bewoonbare) woning, stond in deze casus niet ter discussie. De Rechtbank oordeelt dat sloop en herbouw niet afdoen aan het ‘anders dan tijdelijk ter beschikking staan’ van de woning, omdat uit de objectieve feiten en omstandigheden blijkt dat er duidelijke intentie is tot bewoning en vestiging op dat adres. Deze uitspraak wijkt overigens af van eerdere rechtspraak, waarin de Rechtbank oordeelde dat het 2%-tarief niet geldt voor de verkrijging van een sloopwoning.

Relevantie voor de praktijk

Om het juiste tarief voor de overdrachtsbelasting te bepalen, is het van belang om te beoordelen of een onroerende zaak als woning kan worden aangemerkt. Dit vergt een beoordeling aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval en moet daarom per casus plaatsvinden. De rechtspraak biedt inzicht, maar laat ook zien dat deze beoordeling in de praktijk vaak lastig is.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.

Neem contact op