Casus
Een bv koopt in 2019 een kantoorgebouw en laat het pand ingrijpend verbouwen tot 52 appartementen. De bv verhuurt vanaf het vierde kwartaal 2020. 28 appartementen daarvan zijn ongemeubileerd. Daarnaast verhuurt de bv 24 appartementen gemeubileerd voor korte perioden van drie tot vijf maanden tegen het verlaagde btw-tarief van 9%. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de appartementen gemeubileerd zijn en dat is voorzien in nutsvoorzieningen. Latere huurovereenkomsten vinden onder andere voorwaarden plaats en kwalificeren als langdurende verhuur. Deze vorm van verhuur is vrijgesteld van btw. Vrijgestelde verhuur brengt een btw-aftrekrecht-vraagstuk met zich mee. De bv trekt de btw over bouwkosten die zij maakt voor de verbouwing van de appartementen gedeeltelijk af en voldoet 9% btw over de omzet uit de kortdurende verhuur.
Uitspraak en relevantie praktijk
Volgens de rechtbank is de kortdurende verhuur terecht belast met 9% btw en heeft de bv dus (deels) recht op aftrek van voorbelasting. Er is namelijk sprake van kortdurende (drie tot vijf maanden) verhuur van gemeubileerde woonruimte, inclusief nutsvoorzieningen en klein onderhoud, wat bij langdurende verhuur normaal gesproken voor rekening van de huurder komt. Dat de bv na de eerste kortdurende verhuur andersoortige overeenkomsten voor langdurende verhuur heeft gesloten, doet aan het karakter van de eerste overeenkomsten niets af. Ook het feit dat een deel van de huurders zich inschrijft bij de BRP doet niets af aan de aard van de verhuur. Het feit dat de huurders zich hebben ingeschreven in de BRP betekent immers niet per definitie dat het middelpunt van het maatschappelijk leven van deze personen naar het adres van de betreffende appartementen is verplaatst. Daarnaast acht de rechtbank een dergelijk criterium ongeschikt, omdat de kwalificatie van de prestatie die de ondernemer verricht dan afhankelijk is van de persoonlijke omstandigheden van de afnemer (lees: de huurder) en niet meer van de aard van de betrokken prestatie (van verhuurder).
De bv heeft terecht de aftrek op basis van het werkelijk gebruik berekend. Daarbij is volgens de rechtbank de oppervlakteverhouding in casu een juist uitgangspunt, waarbij met de algemene ruimten terecht geen rekening is gehouden in de berekeningen. De kosten van de algemene ruimten worden zodoende in wezen op basis van de oppervlakteverhoudingen van de appartementen toegerekend aan de appartementen. De rechtbank acht deze rekenmethodiek in casu aannemelijk, omdat het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten is verdisconteerd in de huurprijs en de gemeenschappelijke ruimten geen zelfstandige omzet genereren.
Meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze btw-adviesgroep. U kunt contact opnemen via onderstaande button of per mail: btwadviesgroep@vanoers.nl.
