Onduidelijkheid over tarief
Een uitspraak waar reikhalzend naar werd uitgekeken! Het was in de praktijk namelijk onduidelijk welk tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing is bij overdracht tijdens de transformatie van panden. In februari 2017 heeft de Hoge Raad al meer duidelijkheid gegeven over welke stappen doorlopen moeten worden om tot de kwalificatie woning te komen, maar overdracht tijdens de transformatie was nog een heet hangijzer.
Tarief overdrachtsbelasting
De feiten in het arrest van 29 november 2019 lagen als volgt:
Een pand is gebouwd als kantoorgebouw, maar staat al geruime tijd leeg. In de zomer van 2016 geeft de gemeente een omgevingsvergunning af en mag het pand tot woningen worden getransformeerd. In oktober 2016 verkrijgt de koper een appartementsrecht op de begane grond van dit pand. Op dat moment is de (inpandige) sloop net klaar en begint de aannemer met het vervangen van de kozijnen.
Is nu sprake van een kantoorpand, belast met 6% overdrachtsbelasting, of van een woning, belast met 2%?
Laag tarief van toepassing
De Hoge Raad oordeelt in deze casus dat sprake is van een woning en het tarief van 2% van toepassing is. Uit de bouwkundige staat blijkt dat de verrichte werkzaamheden ertoe leiden dat het pand geschikt wordt gemaakt voor bewoning. Dit blijkt ook uit de inhoud van de koopovereenkomst en de zelfstandige overdraagbaarheid van het pand. Ook is van belang dat de publiekrechtelijke voorschriften, zoals het bestemmingsplan en omgevingsvergunningen, zijn aangepast om bewoning mogelijk te maken, en dat het niet meer eenvoudig mogelijk was om het pand terug te brengen in de kantoorfunctie.
Zoals blijkt uit de uitspraak is het sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden welk tarief van toepassing is en wanneer er sprake is van een omslagpunt bij transformatie. Dit omslagpunt lijkt redelijk vroeg in het transformatietraject te liggen. Daarnaast wordt het belang in de toekomst nog groter aangezien in het Belastingplan 2020 is opgenomen dat het algemene tarief van 6% per 1 januari 2021 wordt verhoogd naar 7%.
Meer informatie
Indien u hier vragen over heeft kunt u uiteraard contact opnemen met uw fiscaal adviseur.
